Bodenrichtwerte: Gemeinde Gruibingen

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Bodenrichtwerte

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Die neuen Bodenrichtwerte zum 31.12.2020

Der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Geislingen an der Steige hat die Bodenrichtwerte für Gruibingen zum Stichtag 31.12.2020 ermittelt.

Klicken Sie hier, um zu den aktuellen Bodenrichtwerten (PDF-Datei) zu gelangen.

 

Der (bisherige) Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen in der Gemeinde Gruibingen. Ermittelt wurde der Wert aufgrund von Kaufpreissammlungen, durchschnittlicher Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.

Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12.2018

Nach § 193 Abs. 3 und § 196 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 3 der Gutachterausschussverordnung hatte der Gruibinger Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte auf Ende des Jahres 2018 festzusetzen. Der Gutachterausschuss beschloss gem. § 194 Abs. 4 BauGB nach der beim Bürgermeisteramt Gruibingen aufliegenden Kaufpreissammlung auf 31.12.2018 folgende Bodenrichtwerte.

 

Gutachten Bodenrichtwerte (PDF-Datei)

Karte Bodenrichtwerte (PDF-Datei)

Zum 01. Juli 2020 wurde der örtliche Gutachterausschuss Gruibingen aufgelöst und in den Gemeinsamen Gutachterausschuss Geislingen integriert. Das wurde notwendig, weil künftig mindestens 1.000 Kauffälle zur Bestimmung der Richtwerte vorliegen müssen. Damit standen alle kleineren mehr oder weniger Gemeinden vor der Auflösung der örtlichen Gutachterausschüsse. Es haben sich im Landkreis Göppingen zwei gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet: Göppingen und Geislingen. Auslöser ist das neue GrundsteuerGesetz.

  • Die neue Grundsteuerregelung wurde durch den Bundesrat am 08. November 2019 endgültig beschlossen.

  • Ab 2025 gelten neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer.
     
  • Mit der neuen Grundsteuer C werden baureife Grundstücke erfasst, die dann höher besteuert werden, um Grundstücksspekulationen vorzubeugen.
     
  • Bayern hat eine Öffnungsklausel erwirkt und kann so die Grundsteuer weiter regulieren. Auch andere Bundesländer können die Öffnungsklausel nun umsetzen.
     
  • Die ersten Bundesländer haben Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer bekanntgegeben.

Ab 2025 gilt die Grundsteuerreform.

Dass die neue Grundsteuer kommt, steht seit dem 08. November 2019 fest. Das neue Gesetz trägt dann den Namen Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) und konnte mit den Stimmen der Regierungsparteien beschlossen werden. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Bundesländern und Kommunen, die von der Grundsteuer profitieren.

Die Änderung des Grundgesetzes war nötig, damit die Bundesländer mehr Kompetenzen erhalten. So haben die Bundesländer nun die Möglichkeit, mehr Einfluss auf die Ausgestaltung der Grundsteuer zu nehmen. Damit ist auch der Weg für eine Öffnungsklausel frei.

Eine Öffnungsklausel besagt nichts anderes, als dass es einzelnen Bundesländern möglich ist, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle gelten zu lassen. Dadurch wurde verhindert, dass die Bundesländer zwei Erklärungen über die Steuereinnahmen abgeben müssen. Die weitere Erklärung wäre dann die Basis für den Länderfinanzausgleich – doch das ist nun vom Tisch.

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg eine veränderte Grundsteuer verabschiedet. Am 4. November 2020 wurde ein Modell mit einem modifizierten Bodenwert beschlossen. Ab 2025 sollen der Bodenwert und die Grundstücksfläche als Basis für die Berechnung gelten. Damit sollen die Eigentümer von Wohngebäuden entlastet, in größeren Städten die Eigentümer von ungenutzten Brachflächen hingegen höher zur Kasse gebeten werden. Ob eine Entlastung jedoch zustande kommt, hängt von den Kommunen ab, die noch die sogenannten Hebesätze anpassen müssen. Insoweit ist eine tatsächliche Steuererhöhung in Baden-Württemberg nicht ausgeschlossen. Eine genaue Darstellung der steuerlichen Auswirkungen ist im Moment nicht möglich, hierzu müssten erst alle Kommunen die neuen Hebesätze veröffentlichen.

Warum eine Reform der Grundsteuer ???

In erster Linie zielt die Grundsteuerreform auf die Beseitigung von Ungerechtigkeiten ab. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichtes haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Immobilienwerten zu weit entfernt. Heute ist es möglich, dass benachbarte Immobilien unterschiedlich bewertet werden.

So sind Beispiele aus Düsseldorf (Stadtteil Unterbilk) bekannt, wo es Unterschiede von deutlich mehr als dem Dreifachen bei der Grundsteuer gibt – von circa 840 bis zu 3.050 Euro für ein vergleichbares Mehrfamilienhaus. Diese Ungerechtigkeit soll mit der Grundsteuerreform beseitigt werden.
Jedoch müssen auch die Kommunen bei der Neuregelung mitspielen. Inwieweit durch Anpassungen die Grundsteuer diesem Anspruch gerecht wird, ohne dass es zu größeren Mehrbelastungen bei bislang begünstigten Immobilieneigentümern kommt, bleibt abzuwarten.

Die neue Grundsteuer - Bundesmodell

Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die neue Grundsteuer fällig werden. Der lange Vorlauf ist auch nötig, da zunächst die Grundstückswerte und die statistischen Miethöhen genau ermittelt werden müssen. Dazu haben die Behörden bis zum 31. Dezember 2022 Zeit. Dann muss alle sieben Jahre eine Neubewertung aller Grundstücke vorgenommen werden. Die komplette Neuberechnung erfolgt schließlich im Jahr 2024.

Wichtig bei der Neuregelung sind zwei Aspekte: Zum einen soll der Großteil der Eigentümer von einer Steuererhöhung verschont werden, die Gemeinden damit auch keinen Gewinn erzielen, andererseits aber soll in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast möglich sein.

Dies gilt insbesondere für Sozialwohnungen, Genossenschaftsobjekte oder kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. Der zweite Aspekt zielt darauf ab, dass weiterhin der Wert der Immobilie der entscheidende Faktor bei der Bestimmung der Steuerhöhe ist. Und nicht zuletzt gibt es auch eine neue Grundstücksart – bislang waren dies A und B ­– nun kommt noch C hinzu.

Die folgenden Parameter beeinflussen die Höhe der Grundsteuer:

  • Grundbesitzwerte
  • Ausgleich für Wertsteigerungen
  • Hebesätze der Kommunen
  • Geschäftsgrundstücke
  • Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Völlig neu sind Grundstücke der Klasse C und die
  • Öffnungsklausel

Grundbesitzwert:

Als erstes wird der sogenannte Grundbesitzwert ermittelt. Dieser richtet sich zunächst nach dem Bodenrichtwert und wird über weitere Faktoren modifiziert. Das ist im Weiteren die statistisch berechnete Nettokaltmiete des Ortes. Wichtig ist dabei die Mietniveaustufe, die durch die Lage innerhalb einer Stadt bestimmt wird. Für kleinere Orte oder Ortsteile kann es auch eine einheitliche Mietniveaustufe geben. Je höher die Mietniveaustufe, desto höher die Miete. Das Mietstufenniveau wird durch die Durchschnittsmieten durch das Statistische Bundesamt (Destatis) festgelegt.

Des Weiteren gehen in die Berechnung die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie und auch das Alter ein. Über das System "Boris" (Bodenrichtwertsystem) der Bundesländer können die einzelnen Faktoren bestimmt werden. Bis auf ein Bundesland sind alle Länder an das System angeschlossen, das über Bodenrichtwerte informiert. Als Basis dienen die ermittelten Werte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG) der einzelnen Bundesländer.

Im nächsten Schritt werden die Wertsteigerungen eines Grundstückes berücksichtigt. Der sogenannte Einheitswert bezieht sich im alten Modell der Grundsteuer auf die Jahre 1935 (ehemalige DDR) und 1964 (ehemalige BRD). Dies ist einer der zentralen Kritikpunkte des Bundesverfassungsgerichtes bei der Wertermittlung. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, wird die Steuermesszahl von 0,35 Prozent (beziehungsweise ein Prozent auf dem Gebiet der ehemaligen DDR) auf 0,034 Prozent abgesenkt. Da der Einheitswert auf dem ehemaligen Gebiet der DDR aus dem Jahre 1935 stammt, ist dort auch tendenziell mit einer Erhöhung der Grundsteuer insgesamt zu rechnen.

Der dritte Teil der Berechnung wird durch die Hebesätze der Kommunen bestimmt. Diese legen in ihrer eigenen Hoheit fest, welcher Hebesatz für Immobilien und Grundstücke gelten soll. Hierauf hat der Bundesgesetzgeber somit keinen Einfluss. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Kommunen ihre Hebesätze für Immobilien reduzieren, damit das Versprechen eingelöst wird, dass es zwar eine Verschiebung bei dem Steueraufkommen geben kann, aber eben keine Erhöhung der Steuerlast im Allgemeinen.